Как отмечается, в марте текущего года в стране ввели 622 МКД и 27,7 тыс. объектов ИЖС – в общей сложности 6,6 млн кв.м жилых площадей.

"Прирост темпов ввода жилья за март 2021 года по отношению к мартовскому показателю прошлого года составил почти 20%. Увеличение темпов ввода – это ответ на принятые в прошлом году меры господдержки, которые продолжают действовать и сегодня. Для сохранения положительной динамики на рынке жилой недвижимости целесообразно продолжать поддержку важнейших сегментов и формировать новые точки роста", — отметил глава Минстроя Ирек Файзуллин.

Он также напомнил, что премьер-министр РФ Михаил Мишустин анонсировал расширение программы "Семейная ипотека", с помощью которой семьи с детьми теперь могут построить частный дом.

"Нет сомнений, что программа станет востребованной, так как цифры свидетельствуют о том, что популярность индивидуального жилищного строительства растет", – прокомментировал Файзуллин.

В Минстрое России  отметили, что такие меры предприняли из-за алгоритма действий по привлечению в экономику России иностранных граждан. Теперь принимать на работу мигрантов смогут фирмы, на которые трудятся свыше 250 человек, а доход таких компаний должен насчитывать более двух миллиардов рублей.

Подобные изменения могут негативно сказаться на сфере строительства, считают эксперты. Дело в том, что малый и средний бизнес чаще всего выступает как подрядные организации для крупного. Ограничения могут и вовсе сорвать сроки строительства.

Напомним, что в настоящее время в России зарегистрировано более 100 тысяч компаний, занимающихся строительной деятельностью, - 90% из них относится к малому бизнесу. Таким образом данное ограничение коснется практически всех региональных участников строительного рынка, а также большинства компаний в крупных городах. По предварительным оценкам, на стройках России не хватает около 1 млн рабочих рук, в том числе, 300 тысяч иностранных рабочих.

Эксперт трудовой миграции антидискриминационного центра "Мемориал" Андрей Якимов в беседе с телеканалом «360» рассказал, почему Минстрой принял такое решение.

По мнению Якимова, только крупные компании могут обеспечить мигрантам нормальные условия труда и легальное оформление необходимых документов. "И логика ограничения может быть в том, чтобы хоть как-то сохранять иллюзию ограничения потоков людей из стран происхождения мигрантов в условиях коронавируса", - рассказал эксперт.

Кроме этого, он отметил, что сейчас иностранные граждане стали полноправной частью российской экономики. Они нужны практически во всех сферах. Якимов считает, что особенно сейчас мигрантов необходимо привлекать к работе.

"Люди из отправляющих стран заждались возможности влиться в нашу экономику. А экономика у нас просела значительно, ей пора расти. Раз уж с другими вариантами бизнеса никак, то пусть хоть с мигрантов растет", - заявил эксперт.

Привлечение мигрантов, по словам Якимова, может стать оптимальным решением в условиях демографического и экономического спада. Он подчеркнул, что ограничения, введенные Минстроем, могут вызвать нелегальный ввоз иностранных граждан в Россию.

Отметим, что по данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), рост цен на жилье в 2020-2021 годах вызван, в том числе и дефицитом рабочих кадров. Анализ показал, что из-за этого зарплаты на стройках выросли на 15-20%. О том, что мигрантов нужно организованно вернуть на стройки, президенту России Путину строители говорили во время всероссийского совещания еще в мае прошлого года. 

Состоялся онлайн круглый стол «Увеличение стоимости металла. Что ждет строительный рынок в 2021 году?». Участники пытались ответить на вечные русские вопросы: «Кто виноват?» и «Что делать?».

В мероприятии приняли участие представители строительных и девелоперских компаний, саморегулируемых организаций, архитектурно-проектных бюро, производителей строительных материалов.

Тема повышения стоимости металла стала особо актуальной в наступившем году. Так, участники столкнулись с реальным ростом цены – от 50 до 90% в зависимости от региона. И несмотря на все принимаемые государством меры, цены на уровень прошлого года в 34 тыс. руб. не вернулись – сегодня металл закупается по цене в среднем 50 тыс. руб. за тонну.

Конечно, в краткие сроки переварить эту ситуацию рынок не смог, т.к. никто не был готов к таким новым реалиям. В результате многим строителям и металлопроизводителям было проще отказаться от своих проектов, заплатить неустойки и штрафные санкции заказчикам, чем в таких условиях продолжать выполнять свои обязательства. А трейдерам сегодня только и остается, что отрабатывать такое увеличение в цене, и как долго оно продлится – не известно. Но все единогласно заявляют, что в марте цена точно снижаться не будет. Металлопроизводители четко ориентированы на экспорт, и, если эта цена будет высокой, то несмотря ни на какие меры ФАС, внутренняя цена низкой не станет. А так как в прошлом году спрос на металл со стороны застройщиков упал на 30-35%, видимо металлисты попросту отбивают недостающий заработок.

Не только арматура

Естественно, рост цены на металл не мог не сказаться на повышении стоимости проектов. А вот здесь цифры и подход немного разнятся.

К примеру, в Тюмени высчитали, насколько увеличилась стоимость девелоперского проекта в связи с увеличением стоимости металла, не учитывая другие затраты. Вышло, что разница не превышает 5%. Но это не значит, что покупатель проекта в итоге переплачивает за возросшую в цене арматуру. В любом случае в себестоимость строительства закладывается большая инфляция, чем оказывается по итогу. При этом компания старается продать проект максимально дорого, увеличивая бюджет на маркетинг, нестандартное продвижение и на восприятие человеком объекта – и это точно не арматура. Позиция такова – больше зарабатывать при равных условиях для всех участников рынка.

Но не стоит забывать, что кроме самого металлопроката для застройщика дорожают и все остальные группы материалов, связанные с металлом. Так, к примеру, в проектах ГК «А101» используется система вентилируемых фасадов из оцинкованного металла – и на них увеличение стоимости составило более 15%. Уже сейчас фиксируется рост на 20-30% таких групп, как металлоизделия, используемые при работах внутри каркаса здания, корзины кондиционера, инженерные системы, стальные трубы, двери мест общего пользования, квартирные двери и прочие. И этот перечень очень широк. Кроме этого, по итогам 2020 г. произошел рост цен и на другие группы, несвязанные с металлом, на 15-20% – это фасадное остекление, сантехника, теплоизоляционные материалы, кабельно-проводниковая продукция. Также прошлый год принес дефицит рабочей силы. По последним тендерам работы стали стоить на 10-15% дороже.

В результате рост товарной корзины, закупаемой ГК «А101» при строительстве, очень серьезный – более 10%. И металлопрокат – это наиболее емкая часть, она составляет в корзине компании около 18%. Так, металлоемкость для проекта среднего класса обходится в 120-150 кг металла на кубометр. Поэтому сейчас идет коррекция финансовой модели, которая будет закладываться в новые проекты, что повлечет за собой неизбежную коррекцию итоговых цен на квартиры.

В то же время имеет место быть ситуация, когда у проекта высокая маржинальность, тогда и повышение цен на металл сказывается на себестоимости в пределах 1-1,5%. И в больших городах, таких, как Москва и Санкт-Петербург, это не сильно заметно. Но как быть регионам?

Беспошлинная торговля

Проблема в том, что ситуация возникла спонтанно, в совершенно неконтролируемом режиме и заставляет вспомнить историю с цементом - а значит, это очередной неприятный сигнал, вызывающий беспокойство. Когда власть начинает регулировать цену национальной валюты, понижая ее по отношению к основным мировым валютам, естественно, производители пытаются заработать больше в рублевом эквиваленте, продавая тот же металл за пределами России. И автоматически цена поднимается и в стране. И в этом случае заранее должны быть подготовлены заградительные пошлины, принят комплекс мер, поддерживающий внутренний рынок. Тогда товар останется в стране, а цена не вырастет.

В частности, по данным СРО «Объединение строителей СПб», в Санкт-Петербурге в конце прошлого года металл продавался по 98 тыс. руб. – это самый высокий показатель по стране. Все попытки Национального объединения строителей договориться с производителями, чтобы они продали металл по отпускной цене завода по 40 тыс. руб., обернулись ничем. А такие заявки были сформированы на несколько миллионов тонн со стороны строительных компаний напрямую через Объединение. Но производители выдвинули ряд условий, по которым отдадут продукцию по 40 тыс. руб. – нужно было сделать 100% предоплату как минимум за месяц и заранее заказать всю необходимую номенклатуру. И победить эту структуру пока невозможно. Хотя, к примеру, на Урале неадекватное повышение цен на металл решилось одним звонком губернатора производителю, в один день упав на 30%.

Кроме того, не понятно, какие из-за этой ситуации будут взаимоотношения с банками. Ясно, что, когда подается заявка на получение проектного финансирования, в нее закладываются различные погрешности. Но существуют реальные случаи, когда компании пришлось пойти на второй круг согласования финансирования проекта в банке, потому что себестоимость строительства перешагнула эту черту. В конце концов повышение стоимости металла скажется не только в строительстве, но и в быту – на всем, что касается обычной жизни. Возможно, цена на металл снизится на 15-20%, но в итоге все равно окажется выше, чем в конце 2020 г. И, видимо, в результате на рынке останутся самые сильные и крепкие компании, которые строят хотя бы по 100 тыс. кв. м в год. И придется дальше с этим жить.

Есть варианты?

Важный момент: сегодня с увеличением стоимости металла возросли запросы на оптимизацию каркасов зданий и их удешевление. Если можно сэкономить 10-20 кг металла на куб – значит это нужно сделать. А может быть, и заменить его чем-то другим?

Так, сегодня рассматривается применение пластиковой композитной арматуры в строительстве, которая раньше использовалась для частного строительства. Да, в многоэтажных горизонтальных конструкциях есть определенные проблемы с ее использованием, связанные с требованиями по пожарной безопасности. Но с социальными объектами до 4-5 этажей – это школы, сады, паркинги - можно попробовать ее применять.

В частности, ГК «А101» уже года 2 назад задумалась об использовании пластиковой композитной арматуры исключительно в вертикальных конструкциях, но с теми ценами на металл игра не стоила свеч. Сегодня же этот вариант становится интересной альтернативой, и компания возвращается к этому вопросу.

Так, генподрядная компания «Неометрия» рассчитала, что если цена металла больше 40 тыс. руб., то уже можно переходить на композитную арматуру, стоимость которой около 36 тыс. руб. за тонну в пересчете на металл.

Но не все так радужно. В свое время изделия из композитной арматуры испытывало архитектурно-проектное бюро DeVision. Минусами оказались повышенная хрупкость, недостаточная огнестойкость, жесткостные характеристики и, как следствие, пониженная трещиностойкость – изделия раньше трещат, чем гнутся. Также сложновыполнимо расчетно-прогрессирующее обрушение. Поэтому перед применением такой арматуры, тем более в массовой серии эти изделия лучше испытать. А для горизонтальной работы при пролетах изделий более 6 м бюро советует обратить внимание на использование стеклопластиковой арматуры.

С начала года застройщики все чаще и чаще обращаются за оптимизацией, снижением количества металла в железобетонных конструкциях, и здесь комфортный показатель – 85-90 кг на куб. м железобетона в каркасе. Таким образом повышается маржинальность строительства за счет сокращения себестоимости дорогих материалов в использовании в конструкциях объектов. Если раньше у застройщиков была цель сделать объект быстрее, то теперь можно проектировать подольше, с использованием большего количества специалистов, и пусть он будет немного дороже в проектировании, но в стройке выйдет дешевле.

Также вариантом повышения маржинальности проекта может быть использование BIM при проектировании. Благодаря ему, к примеру, можно снизить неиспользованные остатки арматурных стержней до 0,5-1% и увеличить количество полезных площадей, которые продаются в дальнейшем. А решения, которые закладываются на стадии проектирования, полностью сказываются на экономии и успешности. Но, честно признать, использование BIM застройщиками сегодня крайне редкое – из участников его использует лишь ГК «А101», а в ближайший год-два полностью строительный рынок на BIM точно не перейдет.

В заключение участники мероприятия сделали вывод, что повышение стоимости металла - не такая уж и грустная тема: она дает стимул развитию рынка по сокращению себестоимости строительства, поиску новых решений и внедрению новых инструментов.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.