Оставим в стороне непрофильные для строительной отрасли туризм и медицину – остановимся на родных: дороги, жилье, социальная сфера. Я не знаю, на основе каких победных реляций писались эти Нацпроекты, но то, что никакие исследования современного состояния стройотрасли и стройиндустрии  при этом не проводились – это точно! Как и не прорабатывались никакие прогнозы и сценарии при выполнении поставленных показателей.

А теперь выясняется, что уже в ближайшее время может возникнуть дефицит всего: битума и щебня, строителей и техники, земли и денег. С серьезным видом глава правительства России обсуждает создание битумных хранилищ, иначе Нацпроект по дорогам будет сорван. При этом даже при наличии битума, как оказалось, в России не хватает строительных кадров, особенно за Московской кольцевой дорогой. Нет, профессионалы об этом, конечно, говорили на протяжении последних 10 лет – но это как-то прошло мимо правительства и авторов Нацпроектов.

И только сейчас речь пошла о том, что надо пересчитать заводы и комбинаты, карьеры и самосвалы. Ау, коллеги! Вы в прошлом году утвердили стратегию развития стройиндустрии – там этого нет? На основе каких данных она писалась? Какие прогнозы там делались? Какие инвестиции предполагались? А еще есть стратегия пространственного развития России, которая предполагает, что дорога, начинающаяся в Калужской области, должна продолжиться с того же места в Тульской, причем вести не в поля, а в город, строиться из местных стройматериалов и вообще должна быть кому-то нужной. А в городах, которые вы взялись благоустраивать,  люди должны жить и где-то работать, а не только ездить в Москву на зарабоки.

Теперь же выясняется, что в тот же Ставропольский край стройматериалы везут чуть ли не из Подмосковья, что краснодарские черноземы застраиваются жильем для выполнения показателей очередного Нацпроекта по жилью, что в большинстве регионов платежеспособного спроса на новое жилье нет, население нищает, молодежь уезжает. А Центробанк с чувством глубокого удовлетворения прогнозирует обвал цен на рынке жилья после выполнения соответствующего Нацпроекта, поскольку рынок будет не просто затоварен, а завален никому не нужным, по непосильным ценам жильем. Интересно, что по этому поводу имеют сказать разработчики Нацпроекта и Стратегии развития строительной отрасли?

И последнее, чего нет: все чаще торги на строительство бюджетных объектов срываются по одной простой причине – на них не выходит ни одного подрядчика. Строительные компании не хотят иметь дел с государством. Почти 60 арестованных чиновников от строительства, губернаторов и вице-губернаторов показывают степень риска для всех, кто приближается к государственным деньгам. Частные инвестиции в строительство упали в разы. У населения денег уже практически не осталось. При этом госбанки выкупают все новые и новые строительные компании.

И если Медведев активно погружается в битум, то стройотрасль – в стагнацию и национализацию. Такие ощущение, что еще чуть-чуть – и мы увидим «стройразверстку» - принудительное участие в госторгах компаний, которые вообще хотят хоть как-то работать и строить в России.

Когда соответствующий закон принимался, многие эксперты уверенно утверждали, что теперь наступит «золотой век» и все заинтересованные стороны процесса наконец получат сбалансированные и гарантированные права и обязанности.

Однако не всегда лучшие надежды воплощаются в жизнь наиболее эффективным способом. Давайте попробуем разобраться – что же получат и потеряют дольщики, застройщики и подрядчики после вступления закона в силу?

По плану всё должно быть очень просто. Застройщики стройными рядами переходят на систему проектного финансирования, дольщики защищены, и никаких проблем больше не будет, а проблемные дома достроят.

Картина, конечно, красивая, но не очень реалистичная. Ибо бывают ситуации, когда норма права есть, а регулирования – нет. Судя по всему, с введением изменений в Закон о банкротстве и Закон о долевом строительстве именно это и случилось.

Да, Закон о банкротстве предусматривает возможность завершения строительства объекта уже в процедуре конкурсного производства, но вопросов к способу реализации этой возможности - масса.

Начнём с самого простого вопроса: кто будет финансировать завершение строительства? Ответ, казалось бы, известен: Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и/или иная организация.

Давайте посмотрим - как это работает.

Итак, суд выносит решение о признании застройщика банкротом. Конкурсный управляющий направляет в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства заявление о согласовании финансирования завершения строительства. И тут выясняется, что Фонд при вынесении заключения о целесообразности (или нецелесообразности) финансирования строительства учитывает множество факторов: степень готовности объекта незавершенного строительства, размер предоставляемых денежных средств и сроки, необходимые для завершения строительства объекта незавершенного строительства, количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, а также количество необремененных правами третьих лиц жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства. Говоря проще – могут дать, а могут и не дать.

Теперь предположим, что Фонд дал заключение о целесообразности финансирования завершения строительства. Тогда возможны два варианта развития ситуации:
1. средства выделяются непосредственно из Компенсационного фонда;
2. выдается целевой займ (кредит) Фондом или иной организацией.

Такие целевые займы могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки).

Необходимо отметить, что возврат подобного целевого кредита погашается в составе третьей очереди текущих платежей, то есть фактически это обязательство имеет абсолютный приоритет. И тут уже возникает проблема с тем, что текущие обязательства должника раздуваются до немыслимых размеров, сводя практически к нулю вероятность погашения требований кредиторов, не участвующих в строительстве.

Если застройщик работает по системе проектного финансирования, то денежные средства по таким кредитам он, скорее всего, сможет возвратить только после сдачи дома в эксплуатацию или после наступления иного условия, которое является «ключом» к раскрытию счетов эскроу.

Заметим, что системная регламентация порядка выдачи таких кредитов также пока отсутствует.

Генподрядчик: надежда только на себя

Пришла пора рассмотреть судьбу следующего участника процесса – генерального подрядчика.

Возникает логичный вопрос – что ему делать в подобной ситуации?

Если ранее не был заявлен отказ от исполнения договора, а деньги на завершение строительства были выделены - можно однозначно рекомендовать: продолжайте работать. Все обязательства, которые возникнут у застройщика по отношению к генеральному подрядчику в ходе конкурсного производства, будут выполнены.

Это обеспечивается тем, что средства на завершение мероприятий по строительству аккумулируются на отдельном специальном счете застройщика. Он не имеет отношения к основному счету, из средств которого проходит гашение иных обязательств из реестра текущих платежей и реестра требований кредиторов. Операции по этому счету проводятся исключительно по распоряжению конкурсного управляющего и исключительно для расчетов по текущим обязательствам, связанным с завершением строительства.

А вот если перед генеральным подрядчиком уже имеется задолженность, ситуация представляется гораздо более печальной. Эта задолженность (в зависимости от даты возникновения) будет признана реестровой или текущей, и если надежда на погашение текущей задолженности имеется, то для реестровой – это крайне маловероятно.

Помимо этого, стоит учитывать интервал (пусть и относительно небольшой) между признанием застройщика банкротом и получением денег на завершение строительства, когда генеральный подрядчик остается в весьма неловком положении.

Генеральному подрядчику предстоит сделать весьма непростой выбор – остаться по сути «ни с чем», или рискнуть и продолжать выполнять работы в процедуре банкротства, и за выполненные работы именно в этом периоде получить оплату.

Так что подрядчикам можно посоветовать одно – очень внимательно следить за оплатой выполненных работ и не допускать серьезных кассовых разрывов. Иначе погашать их придется, скорее всего, за собственный счет.

Эскроу-дольщику бояться нечего?

Кто же больше всего выиграл в результате смены механизма финансирования?

Ответ очевиден — это потенциальные владельцы недвижимости. Вот у них есть и подлинная защита, и гарантии.  В случае, если они заключили договор с использованием счета эскроу, а потом отказались от получения помещения, им возвращаются деньги со счета. Если же они потребовали передачи объекта недвижимости – то деньги со счета эскроу не дойдут до застройщика до тех пор, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

Эта уверенность опирается на крайне жесткую и категоричную формулировку норм о счете эскроу в Гражданском кодексе: права на денежные средства, расположенные на таком счете, до наступления основания для раскрытия счета эскроу принадлежат депоненту (покупателю).

При такой высокой степени конкретизации угроза списания денег со счета эскроу до наступления основания для его раскрытия, например, из-за долгов застройщика надумана.  Такого рода операции не предусмотрены ни прямо - нормой закона, ни косвенно – целью, заложенной в этот механизм защиты наиболее уязвимого участника отношений в области строительства – физического лица - непрофессионального инвестора.

Заметим, что вопреки бытующему мнению, которое стало предметом беспокойства потенциальных приобретателей квартир, типовые договоры, расположенные в публичном доступе, например, типовой договор счета эскроу Сбербанка -  не предусматривают возможности списания денежных средств со счета эскроу до события, являющегося основанием для его раскрытия, о чем прямо говорят пп. 2.4 и 3 общих условий такого договора.

При детальном разборе типового договора мы видим, что до введения дома в эксплуатацию (т. е. наступления основания раскрытия счета эскроу) могут быть совершены только следующие операции с денежными средствами - возврат депоненту в связи с расторжением договора и возврат ошибочно перечисленных сумм. После введения дома в эксплуатацию деньги либо перечисляются на расчетный счет застройщика (если у него не имеется задолженности перед банком), либо идут в счет погашения ссудной задолженности по кредиту, открытому в том же банке, что и счета эскроу.

В заключение подчеркнем, что часть законов прямо запрещают обращение взыскания на денежные средства, расположенные на счетах эскроу – например, Закон об исполнительном производстве.

Анна Сулима,
юрист, правовое бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры"

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (Росстандарта) от 12 июля 2019 года № 1660 «О внесении изменений в приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 20 июня 2017 г. № 1382 "Об организации деятельности технического комитета по стандартизации "Строительство"» реализовано слияние технических комитетов путем интеграции ПТК 705 в структуру ТК 465. Соответствующий приказ опубликован на сайте Росстандарта.

Консолидация сил профессионального сообщества на площадке ТК 465 создаст единый центр компетенций, необходимый для эффективной работы по внедрению BIM-технологий в строительстве, подчеркнул заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Дмитрий Волков.

«Внесенные изменения в состав и структуру ТК 465 направлены на совершенствование и развитие работ по стандартизации в области строительства, в частности в сфере BIM-технологий. Предполагается, что полноправные члены расформированного ПТК войдут в состав профильного подкомитета ТК 465 – ПК 5 «Управление жизненным циклом объектов капитального строительства». Консолидация сил профессионального сообщества на одной площадке однозначно увеличит эффективность работы по внедрению BIM-технологий в стройотрасли», – сказал Дмитрий Волков.

По словам замминистра, объединение сил профессионального сообщества отрасли является важным шагом в рамках реализации комплексной работы по внедрению информационного моделирования в строительстве.

Двумя неделями раньше, 1 июля, понятия информационного моделирования и классификатора строительной информации были официально закреплены в Градостроительном кодексе. Соответствующий Федеральный закон подписал Президент России Владимир Путин.

СПРАВОЧНО

Технический комитет по стандартизации 465 «Строительство» действует на базе федерального автономного учреждения «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» (ФАУ «ФЦС»).

С учетом проведенной актуализации экспертного состава и интеграции ПТК 705 состав ТК 465 насчитывает 285 членов, направивших в общей сложности более 700 экспертов в структурные подразделения технического комитета ТК 465.

ТК 465 объединяет представителей государственного регулятора, активных представителей бизнес-сообществ и научных организаций высочайших компетенций, лидеров строительной отрасли.

Всего на данный Нацпроект выделено 7 трлн рублей, причем уже около 300 млрд рублей израсходовано. При этом реформа жилищного строительства не способствует достижению показателей, заложенных в Национальном проекте – строительство 120 млн кв метров жилья в год к 2024 году. Объемы строительства жилья падают второй год подряд, при этом уже построенное жилье продается все хуже и хуже – кроме Москвы, рынок затоварен в большинстве регионов России. Например, в Московской области предложение почти в три раза превышает спрос, квартиры 5 и более лет не могут найти своего покупателя. Доходы населения падают шестой год подряд, соответственно, падает и спрос.

На этом фоне Минстрой России обещает осенью внести в Государственную Думу очередной пакет поправок в закон о долевом строительстве жилья, предлагает  вернуть типовое проектирование, облегчить повторную экспертизу проектов, постепенно реформировать ценообразование в строительстве  - и так далее.

Мнение строительного  сообщества на совещании представил президент Национального объединения строителей Антон Глушков. Он поддержал упрощение процедуры повторной экспертизы проектов, поскольку это очень востребовано профессиональным сообществом.

«Чтобы этот инструмент заработал в кратчайшие сроки, необходимо, чтобы у нас появился документ, который устанавливает требования главным инженерам проектов и главным архитекторам проектов, утверждает их должностные обязанности, полномочия и их ответственность. Кроме того, по нашему мнению, должна быть определена форма этого заключения, которое даёт уполномоченное лицо, об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы», - заявил А.Глушков.

- В части ценообразования также всё, что было сказано, мы считаем своевременным и очень необходимым, - сказал А.Глушков. -  Кроме того, данная реформа позволяет добавить расценки на те виды работ, новые технологии, которые в последнее время активно используются коллегами-строителями. На протяжении двух последних лет эта работа не велась. Сейчас возможность появления новых видов работ с новыми расценками на них активно поддерживается профессиональным сообществом.

По разделению сметной стоимости строительства и цены контракта. Это предложение, которое тоже давно назревало в профессиональном сообществе. Думаю, что это очень своевременная норма. Однако здесь требуется дополнительное правовое обеспечение, для того чтобы все заказчики могли по одинаковой методике определять и составлять сметы контракта, на основании которых подрядчики будут по укрупнённым видам работ закрывать выполненные объёмы.

Самым главным на сегодняшний момент национальным проектом среди коллег-строителей, конечно, является «Жильё и городская среда». Безусловно, все оценивают большую важность стимулирования спроса на жилищное строительство, на промышленное строительство.

Основным инструментом стимулирования, который заложен в программе, является повышение платёжеспособного спроса на жильё. К сожалению, если мы возьмём паспорт национального проекта «Ипотека» и посмотрим показатели, по которым должна двигаться сейчас ставка, эта ставка должна составлять 8,9% годовых, в то время как по факту она составляет в целом по России 10,25%, по некоторым субъектам даже выше.

В настоящее время мы предлагаем проработать меры по стимулированию ипотечного кредитования, а именно рассмотреть вопрос о предоставлении ипотечных каникул для лиц, приобретающих строящееся жильё с использованием нового механизма эскроу, развивать механизм жилищно-сберегательных вкладов, который бы позволил населению сформировать первоначальный взнос для ипотечного кредита, увеличить объём сделок секьюритизации ипотечных кредитов путём выкупа ипотечных ценных бумаг с поручительством института развития «ДОМ.РФ» и рассмотреть вопросы расширения льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки со сниженными ставками.

В июле в Нальчике мы участвовали в первом Северо-Кавказском форуме по устойчивому развитию. Практически все коллеги с Северного Кавказа отметили острый дефицит местных базовых строительных материалов. Львиная доля материалов в Ставрополе – в лучшем случае из Краснодара, а такие позиции, например, как отделочный кирпич или облицовочный кирпич, везутся аж из Подмосковья.

Поэтому с целью оптимизации затрат строителей необходимо разработать систему радиусов доступности общих базовых строительных материалов, дабы на территории всей Российской Федерации инструменты по актуализации системы ценообразования были эффективны и применялись повсеместно.

Типовое проектирование, конечно, очень нужная и востребованная вещь, но, как правило, по крайней мере, если мы возьмём позитивный опыт предыдущего периода, типовое проектирование в первую очередь опиралось на стандартные крупнопанельные варианты. Сейчас эта отрасль переживает не лучшие времена. Для того чтобы мы выполнили поручение Президента и максимально приблизились к показателям по вводу жилья, необходима  программа по реновации или актуализации тех технологий, которые используют нынешние ДСК.

Но одних технологий недостаточно. Должны появиться типовые проекты, типовые серии, которые должны быть использованы с учётом климатики, сейсмики на территории всей Российской Федерации, и, конечно, эти проекты должны касаться не только многоквартирных жилых домов, но и индивидуального домостроения.

Кроме того, необходимо поддержать граждан, которые планируют приобрести индивидуальное жильё, построенное как раз этим индустриальным методом. Потому что сейчас, по данным Минстроя, объём ипотеки, которая выдаётся на такой вид жилья, составляет всего 1% от общего объёма выданных кредитов.

Невозможно пройти мимо реформы жилищного строительства, которая состоялась в Российской Федерации. Сейчас в Российской Федерации строится порядка 130 млн кв. м жилья, из них на 1 июля требованию 30-процентной готовности (это обязательное требование, которое установлено) соответствуют 60 млн кв. м.

Но, к сожалению, на 1 июля, по информации «ДОМ.РФ», заключения о соответствии этой степени готовности получили только 14,5 млн кв. м. То есть получается, что 46,5 млн кв. м на сегодняшний момент соответствуют этим критериям, однако не могут привлекать денежные средства граждан, заморожены. Необходимо максимально оперативно процедуру выдачи заключения о соответствии данным критериям ускорить на территории всей Российской Федерации.

Кроме того, опять же по информации «ДОМ.РФ», непосредственно на эскроу-счета сейчас у нас перешли застройщики с общей площадью строительства порядка 6,5 млн кв. м, то есть за бортом 30-процентной готовности и работы по эскроу-счетам находится порядка 64 млн кв. м строящегося жилья.

По нашему мнению, целесообразно было бы определить предельный срок достижения этой 30-процентной готовности, который в ближайшее время должен быть установлен постановлением Правительства Российской Федерации, 31 декабря этого года. Это позволило бы значительно этот «хвост» из 64 млн кв. м перевести в первую часть 30-процентной готовности. Тем более что риски минимальны, потому что в данный момент застройщики, не имеющие 30-процентной готовности, не имеют права работать с денежными средствами дольщиков. За это время «ДОМ.РФ» сможет развернуть систему гарантирования, чтобы региональные проекты, которые в настоящее время не являются привлекательными для банков, имеют низкую маржинальность, смогли получить проектное финансирование.