Статьи

06.02.2017
Ставрополье и Белоруссия будут сотрудничать в строительной индустрии

Интерфакс сообщил об укреплении сотрудничества между властями Белоруссии и Ставропольского края. Стороны планируют работать над совместными проектами в области строительства.

"Накануне в ходе встречи в правительстве Ставрополья власти региона и республики Беларусь обсудили возможность участия страны в реализации инфраструктурных проектов в рамках регионального развития Ставропольского края, строительстве объектов производственного назначения, жилищного строительства и агрогородков", - сказал представитель пресс-службы.

10.12.2015
Новосибирск поставил «строительный рекорд» — в 2015-м построено более 1, 5 млн кв. м жилья

«В Новосибирске в этом году введено рекордное количество жилья-более 1,5 млн.кв.м. Это почти на 300 тысяч кв.м. больше, чем было сдано в прошлом году»-сообщил журналистам мэр Анатолий Локоть.

Ваша корзина пуста.

Новости

23.01.2020
Функционал нового замглавы Минстроя может быть расширен
Новый первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин будет отвечать за блок вопросов, который ранее курировал бывший первый замминистра Леонид Ставицкий, при этом впоследствии его функционал может быть расширен, сообщили в пресс-службе Минстроя.

В пресс-службе уточнили, что в этот блок входит реализация проектов и программ в сфере государственных услуг в строительстве и разрешительной деятельности министерства.

"Учитывая те задачи, которые стоят перед Минстроем России по реализации национального проекта "Жильё и городская среда", после консультаций с вице-премьером Маратом Хуснуллиным функционал первого заместителя может быть расширен", - сообщили в ведомстве.

В четверг премьер-министр РФ Михаил Мишустин назначил Ирека Файзуллина на должность первого заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства. С 2010 года Файзуллин занимал должность министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан.

 

21.01.2020
Темпы привлечения застройщиками финансирования превзошли ожидания ЦБ
Темпы привлечения застройщиками в России банковских кредитов в рамках новой схемы финансирования долевого строительства превзошли ожидания Центрального банка, заявила заместитель председателя регулятора Ольга Полякова.

Реформа долевого строительства обязала всех российских девелоперов, привлекающих средства граждан в строительство жилья, с 1 июля работать через механизм эскроу-счетов, предполагающий, что получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи им квартир.

"Темпы роста перехода на проектное финансирование даже превзошли наши ожидания. За шесть с небольших месяцев возросла интенсивность подачи заявок застройщиками в банки", - сказала Полякова во время дискуссии на Гайдаровском форуме.

По её словам, более 43 тысяч счётов эскроу открыты, на них аккумулировано порядка 140 миллиардов рублей, а всего банки одобрили финансирование более чем на 900 миллиардов.

 

 

17.01.2020
Средняя ставка кредитования застройщиков в РФ может достигать 5-7%
Средняя ставка кредитования застройщиков жилья в России может достигать 5-7%, а бывают примеры, когда она равна и 1%, заявила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.

"На сегодняшний день средняя ставка кредитования (строительства в РФ - ред.) на всем жизненном цикле кредитного договора может достигать 5-7%, но есть и примеры, когда ставка равна ниже 1%. Этому, безусловно, способствуют темпы поступления денежных средств на счета эскроу и темпы продаж", - сказала она на дискуссии в рамках Гайдаровского форума.

Реформа долевого строительства обязала всех российских девелоперов, привлекающих средства граждан в строительство жилья, с 1 июля 2019 года работать через механизм эскроу-счетов, предполагающий, что получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи им квартир.

Ранее в четверг Полякова говорила, что за период действия новых условий банки одобрили застройщикам кредиты более чем на 900 миллиардов рублей, более 43 тысяч счётов эскроу открыто, на них аккумулировано порядка 140 миллиардов рублей.

 

 

15.01.2020
С 8 января 2020 года изменились правила закупок в сфере строительства
Журнал "Государственные и муниципальные закупки" представил обзор изменений законодательства в сфере госзакупок. Часть из них касается и строительной сферы.

1-е изменение: с 08 января 2020 года при выполнении видов и объемов работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, которые подрядчик обязан выполнить самостоятельно без привлечения других лиц и которые определены Правительством РФ, допускается привлечение к их выполнению дочерних обществ такого подрядчика

Суть изменений:
Согласно новой редакции части 2 статьи 110.2 Закона № 44-ФЗ Правительство РФ  вправе установить виды и объем работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, которые подрядчик обязан выполнить самостоятельно без привлечения других лиц, за исключением дочерних обществ такого подрядчика,  к исполнению своих обязательств по контракту.

Это означает, что с даты вступления в силу данной поправки – с 08.01.2020 г. подрядчик при выполнении видов и объёмов работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, определённых в контракте на основании постановления Правительства РФ от 15.05.2017 № 570 для личного выполнения работ подрядчиком, последний вправе привлекать к их выполнению свои дочерние общества.

Понятие «дочернее хозяйственное общество» содержится пункте 1 статьи 67.3 Гражданского кодекса РФ, согласно которому общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное товарищество или общество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом.

Аналогичное определение дочернего общества содержится в пункте 2 статьи 6 федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и в пункте 2 статьи 6 федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ "Об акционерных обществах".

Поправка направлена на облегчение процесса строительства и реконструкции объектов капитального строительства строительными компаниями, имеющими холдинговую структуру.

Реализация этой новеллы Закона № 44-ФЗ о контрактной системе ведёт к необходимости корректировки соответствующих положений постановления Правительства РФ от 15.05.2017 № 570.

2-е изменение: с 30 и 31 декабря 2019 года отменены типовые контракты на строительство и проектно-изыскательские работы, ранее утверждённые Минстроем России

Суть изменений:
Приказом Минстроя России от 02.12.2019 г. № 753/пр (зарегистрировано в Минюсте России 18.12.2019 № 56872), вступившим в силу с 30 декабря 2019 г., отменён приказ Минстроя России от 05.07.2018 г. № 398/пр "Об утверждении Типового государственного (муниципального) контракта на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства и информационной карты указанного типового контракта".

Приказом Минстроя России от 02.12.2019 г. № 754/пр (зарегистрировано в Минюсте России 19.12.2019 г. № 56891), вступившим в силу с 31декабря 2019 г., отменён приказ Минстроя России от 05.07.2018 г. № 397/пр "Об утверждении Типового государственного (муниципального) контракта на выполнение проектных и изыскательских работ и информационной карты указанного типового контракта".
Указанные типовые контракты исключены из библиотеки типовых контрактов, типовых условий контрактов ЕИС и не подлежат применению (см. письмо Минфина России от 20.12.2019 №24-05-06/100250).

Предполагается, что вместо типовых контрактов на строительство и проектирование объектов капитального строительства Минстрой России разработает типовые контракты на выполнение этих видов работ.

3-е изменение: с 08 января 2020 года из сферы действия Закона № 44-ФЗ о контрактной системе выведены отношения, связанные с заключением соглашения об установлении сервитута в случаях и порядке, которые предусмотрены земельным законодательством

Суть изменений:

Данное изменение предусмотрено пунктом 11 части 2 статьи 1 Закона № 44-ФЗ о контрактной системе.

Под сервитутом понимается ограниченное право пользования чужим земельным участком. Случаи, цели и порядок установления сервитута, в том числе для обеспечения государственных и муниципальных нужд, установлены статьями 23, 39.23-39.26, 39.33-39.50 Земельного кодекса РФ.

Среди публичных сервитутов, которые касаются закупок, следует отметить публичные сервитуты, устанавливаемые в целях использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 Земельного кодекса РФ:
…публичный сервитут устанавливается для использования земельных участков и (или) земель в следующих целях:

1) размещение объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд (далее также - инженерные сооружения);

2) складирование строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта;

3) устройство пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на земельных участках, находящихся в государственной собственности, в границах полос отвода железных дорог, а также устройство пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с автомобильными дорогами или примыканий автомобильных дорог к другим автомобильным дорогам на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах полосы отвода автомобильной дороги;

4) размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях;

5) проведение инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов, а также сооружений, предусмотренных подпунктом 1 настоящей статьи.

Кроме того, с 01.07.2020 года публичные сервитуты могут устанавливаться для проведения не только дренажных, но и мелиоративных работ на чужом земельном участке (см. п. 2 статьи 3 Федерального закона от 27.12.2019 № 477-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О мелиорации земель" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования проведения агролесомелиорации").

В переводе с юридического на русский язык это означает, что все закупки товаров, работ, услуг в целях реализации публичных сервитутов (например, для размещения ряда линейных объектов федерального, регионального и местного значения, или для проведения мелиоративных работ - с 01.07.2020 года), теперь выведены из-под действия Закона № 44-ФЗ о контрактной системе.

Хочется верить, что это сделано законодателем исключительно в целях борьбы с коррупцией, а не для облегчения лицам, пролоббировавшим данную поправку, процесса ухода от конкурентных процедур закупок и (или) хищения бюджетных средств (например, при проведении тех же мелиоративных работ).

Указанные изменения вступили в силу с 08.01.2020 года.

4-е изменение: с 08 января 2020 года установлены специальные особенности осуществления закупок и исполнения контрактов в сфере строительства, реализуемых в рамках национальных проектов

Так, с указанной даты статья 110.2 Закона № 44-ФЗ о контрактной системе дополнена частями 55-56, предусматривающими следующие особенности таких закупок:

1. В целях реализации национальных проектов Правительством РФ и высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ могут утверждать перечни объектов капитального строительства, в целях архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта которых применяются особенности осуществления закупок и исполнения контрактов, предусмотренные частями 56 - 63 статьи 110.2 Закона № 44-ФЗ (далее по тексту – Перечни ОКС для реализации нацпроектов, Перечни).

При этом такие национальные проекты должны быть определены Президентом РФ (примечание: в настоящее время национальные проекты установлены и утверждены указом Президента РФ от 07.05.2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»)..

2. Указанные в этих Перечнях, утверждаемых Правительством РФ и высшими исполнительными органами субъектов РФ в целях реализации национальных проектов закупки в сфере строительства, можно осуществлять «под ключ»:
«…предметом контракта может быть одновременно подготовка проектной документации и (или) выполнение инженерных изысканий, выполнение работ по строительству, реконструкции и (или) капитальному ремонту объекта капитального строительства» (см. часть 57 статьи 110.2 44-ФЗ).

При этом для заключения таких контрактов «под ключ» в рамках реализации нацпроектов заказчик вправе осуществить закупку путем проведения конкурса в электронной форме или электронного аукциона по своему усмотрению.

До внесения указанных поправок такие контракты «под ключ» заключались заказчиками только в соответствии с частью 16.1 статьи 34 Закона № 44-ФЗ в порядке и по основаниям, предусмотренным постановлением Правительства РФ от 12.05.2017 № 563.

Однако, новое основание заключения контрактов «под ключ» в отношении объектов, включённых в Перечни ОКС для реализации нацпроектов, юридически никак не связано с этим постановлением. Это самостоятельное правовое основание  для заключения контрактов «под ключ».

3. Для заключения контрактов «под ключ» в рамках реализации нацпроектов Минстроем России должен быть утверждён специальный Порядок определения начальной (максимальной) цены контракта, цены такого контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), методика составления сметы такого контракта, порядок изменения цены такого контракта в случаях, предусмотренных подпунктом "а" пункта 1 и пунктом 2 части 62 Закона № 44-ФЗ. При этом заказчикам запрещается использовать при заключении контрактов «под ключ» использовать проектно-сметный метод для определения и обоснования начальной (максимальной) цены контракта (см. часть 59 статьи 110.2 44-ФЗ).

4. Определено, что контракты «под ключ» в отношении объектов, включённых в Перечни ОКС для реализации нацпроектов, являются так называемыми «смешанными» контрактами, которые содержат в себе элементы контрактов как на выполнение проектно-изыскательских работ, так и контрактов на выполнение подрядных строительных работ. В связи с этим такие «смешанные» контракты «под ключ» должны соответствовать требовать 44-ФЗ к обоим вышеуказанным видам контрактов (см. часть 60 статьи 110.2 44-ФЗ).

Кроме того, Закон № 44-ФЗ (часть 61 статьи 110.2) в качестве обязательного условия контракта «под ключ» предусматривает раздельное указание:
1) стоимости работ по подготовке проектной документации и (или) выполнению инженерных изысканий;
2) стоимости работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту;
3) стоимость поставки предусмотренного проектной документацией медицинского оборудования, необходимого для обеспечения эксплуатации объекта капитального строительства (если поставка данного медицинского оборудования предусмотрена контрактом).

Устанавливается, что результатом выполненной работы по контракту «под ключ» является здание или сооружение, в отношении которых в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности получено разрешение на ввод их в эксплуатацию.

5. Частью 62 статьи 110.2 Закона № 44-ФЗ о контрактной системепредусмотрены специальные основания для изменения контрактов «под ключ» по соглашению сторон рамках реализации национальных проектов, в том числе допускается увеличение цены таких контрактов до 30 %  включительно, если при исполнении контракта сметная стоимость, определенная по результатам проверки на предмет достоверности ее определения в ходе проведения государственной экспертизы проектной документации, превышает цену заключённого контракта.

Заключение такого соглашения о повышении цены контракта осуществляется на основании решения Правительства РФ, высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, местной администрации при осуществлении закупки для федеральных нужд, нужд субъекта РФ, муниципальных нужд соответственно.

Более подробно об этих изменениях можно прочитать в статье президента Союза инженеров-сметчиков Павла Горячкина на портале Агентства новостей «Строительный бизнес»: http://www.ancb.ru/publication/read/9010

Источник: Журнал "Государственные и муниципальные закупки"

 

Риски счетов эскроу: для дольщика – надуманные, для строителей - реальные

17.07.2019
С 1 июля 2019 года в нашей стране заработал новый механизм финансирования жилищного строительства – вместо традиционного долевого застройщики должны перейти к проектному с использованием счетов эскроу.

Когда соответствующий закон принимался, многие эксперты уверенно утверждали, что теперь наступит «золотой век» и все заинтересованные стороны процесса наконец получат сбалансированные и гарантированные права и обязанности.

Однако не всегда лучшие надежды воплощаются в жизнь наиболее эффективным способом. Давайте попробуем разобраться – что же получат и потеряют дольщики, застройщики и подрядчики после вступления закона в силу?

По плану всё должно быть очень просто. Застройщики стройными рядами переходят на систему проектного финансирования, дольщики защищены, и никаких проблем больше не будет, а проблемные дома достроят.

Картина, конечно, красивая, но не очень реалистичная. Ибо бывают ситуации, когда норма права есть, а регулирования – нет. Судя по всему, с введением изменений в Закон о банкротстве и Закон о долевом строительстве именно это и случилось.

Да, Закон о банкротстве предусматривает возможность завершения строительства объекта уже в процедуре конкурсного производства, но вопросов к способу реализации этой возможности - масса.

Начнём с самого простого вопроса: кто будет финансировать завершение строительства? Ответ, казалось бы, известен: Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и/или иная организация.

Давайте посмотрим - как это работает.

Итак, суд выносит решение о признании застройщика банкротом. Конкурсный управляющий направляет в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства заявление о согласовании финансирования завершения строительства. И тут выясняется, что Фонд при вынесении заключения о целесообразности (или нецелесообразности) финансирования строительства учитывает множество факторов: степень готовности объекта незавершенного строительства, размер предоставляемых денежных средств и сроки, необходимые для завершения строительства объекта незавершенного строительства, количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, а также количество необремененных правами третьих лиц жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства. Говоря проще – могут дать, а могут и не дать.

Теперь предположим, что Фонд дал заключение о целесообразности финансирования завершения строительства. Тогда возможны два варианта развития ситуации:
1. средства выделяются непосредственно из Компенсационного фонда;
2. выдается целевой займ (кредит) Фондом или иной организацией.

Такие целевые займы могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки).

Необходимо отметить, что возврат подобного целевого кредита погашается в составе третьей очереди текущих платежей, то есть фактически это обязательство имеет абсолютный приоритет. И тут уже возникает проблема с тем, что текущие обязательства должника раздуваются до немыслимых размеров, сводя практически к нулю вероятность погашения требований кредиторов, не участвующих в строительстве.

Если застройщик работает по системе проектного финансирования, то денежные средства по таким кредитам он, скорее всего, сможет возвратить только после сдачи дома в эксплуатацию или после наступления иного условия, которое является «ключом» к раскрытию счетов эскроу.

Заметим, что системная регламентация порядка выдачи таких кредитов также пока отсутствует.

Генподрядчик: надежда только на себя

Пришла пора рассмотреть судьбу следующего участника процесса – генерального подрядчика.

Возникает логичный вопрос – что ему делать в подобной ситуации?

Если ранее не был заявлен отказ от исполнения договора, а деньги на завершение строительства были выделены - можно однозначно рекомендовать: продолжайте работать. Все обязательства, которые возникнут у застройщика по отношению к генеральному подрядчику в ходе конкурсного производства, будут выполнены.

Это обеспечивается тем, что средства на завершение мероприятий по строительству аккумулируются на отдельном специальном счете застройщика. Он не имеет отношения к основному счету, из средств которого проходит гашение иных обязательств из реестра текущих платежей и реестра требований кредиторов. Операции по этому счету проводятся исключительно по распоряжению конкурсного управляющего и исключительно для расчетов по текущим обязательствам, связанным с завершением строительства.

А вот если перед генеральным подрядчиком уже имеется задолженность, ситуация представляется гораздо более печальной. Эта задолженность (в зависимости от даты возникновения) будет признана реестровой или текущей, и если надежда на погашение текущей задолженности имеется, то для реестровой – это крайне маловероятно.

Помимо этого, стоит учитывать интервал (пусть и относительно небольшой) между признанием застройщика банкротом и получением денег на завершение строительства, когда генеральный подрядчик остается в весьма неловком положении.

Генеральному подрядчику предстоит сделать весьма непростой выбор – остаться по сути «ни с чем», или рискнуть и продолжать выполнять работы в процедуре банкротства, и за выполненные работы именно в этом периоде получить оплату.

Так что подрядчикам можно посоветовать одно – очень внимательно следить за оплатой выполненных работ и не допускать серьезных кассовых разрывов. Иначе погашать их придется, скорее всего, за собственный счет.

Эскроу-дольщику бояться нечего?

Кто же больше всего выиграл в результате смены механизма финансирования?

Ответ очевиден — это потенциальные владельцы недвижимости. Вот у них есть и подлинная защита, и гарантии.  В случае, если они заключили договор с использованием счета эскроу, а потом отказались от получения помещения, им возвращаются деньги со счета. Если же они потребовали передачи объекта недвижимости – то деньги со счета эскроу не дойдут до застройщика до тех пор, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

Эта уверенность опирается на крайне жесткую и категоричную формулировку норм о счете эскроу в Гражданском кодексе: права на денежные средства, расположенные на таком счете, до наступления основания для раскрытия счета эскроу принадлежат депоненту (покупателю).

При такой высокой степени конкретизации угроза списания денег со счета эскроу до наступления основания для его раскрытия, например, из-за долгов застройщика надумана.  Такого рода операции не предусмотрены ни прямо - нормой закона, ни косвенно – целью, заложенной в этот механизм защиты наиболее уязвимого участника отношений в области строительства – физического лица - непрофессионального инвестора.

Заметим, что вопреки бытующему мнению, которое стало предметом беспокойства потенциальных приобретателей квартир, типовые договоры, расположенные в публичном доступе, например, типовой договор счета эскроу Сбербанка -  не предусматривают возможности списания денежных средств со счета эскроу до события, являющегося основанием для его раскрытия, о чем прямо говорят пп. 2.4 и 3 общих условий такого договора.

При детальном разборе типового договора мы видим, что до введения дома в эксплуатацию (т. е. наступления основания раскрытия счета эскроу) могут быть совершены только следующие операции с денежными средствами - возврат депоненту в связи с расторжением договора и возврат ошибочно перечисленных сумм. После введения дома в эксплуатацию деньги либо перечисляются на расчетный счет застройщика (если у него не имеется задолженности перед банком), либо идут в счет погашения ссудной задолженности по кредиту, открытому в том же банке, что и счета эскроу.

В заключение подчеркнем, что часть законов прямо запрещают обращение взыскания на денежные средства, расположенные на счетах эскроу – например, Закон об исполнительном производстве.

Анна Сулима,
юрист, правовое бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры"

 
 

Риски счетов эскроу: для дольщика – надуманные, для  строителей - реальные