Согласно распоряжению президента России Владимира Путина, все министерства, отвечающие за реализацию федеральных и национальных проектов, должны проводить такие совещания ежеквартально.

Впечатление, сложившееся по результатам обсуждения,  двоякое.  По темам переселения из аварийного жилья и благоустройству ситуация более или менее понятна. Предыдущая программа переселения 2014 - 2018 годов исполнена на 99,2%, новое жильё получили 689 тыс человек. В этом году,  по состоянию на 1 сентября уже расселено 6,3 тыс человек, освоено 77% средств.  По городскому благоустройству количество объектов, по которым проводятся работы, даже немного превышает плановое. Правда, из утвержденных 64,7 млрд рублей по состоянию на сентябрь бюджеты перечислили только 11,4 миллиарда. Но здесь тоже особых проблем не предвидится  – по итогам года кассовое исполнение ожидается на уровне 98%, а что недоперечислят, будет взято под особый контроль.

А вот в сфере жилищного строительства, похоже, намечается какой-то прямо-таки рукотворный кризис правительственной сборки. В соответствии с поправками в 214-фз с 1 июля 2019 года все компании, привлекающие средства граждан, как известно, перешли на банковское проектное финансирования  с использованием счетов эскроу.

По итогам прошедших трёх месяцев  складывается впечатление, что отрасль вместе с государственным регулятором и банковским сектором только начинает выполнять первые тренировочные упражнения, чтобы овладеть навыками работы на каком-то новом, ранее неизвестном техническом приспособлении. С рекламным буклетом, прославляющим преимущества нового гаджета,  все успешно ознакомились и даже успели усвоить, что он должен обеспечить повышение прозрачности инвестиционного процесса (что, кстати, правда).  Однако на данный момент его появление практически полностью парализовало начальную стадию нового производства. Потому вся стройка застыла и ждёт - не дождется, когда наиболее продвинутые сотрудники разберутся, что же это за штука такая – проектное финансирование, и поделятся опытом со всеми остальными.

СТАТИСТКА НУЛЕВОГО УРОВНЯ
Принято решение, что застройщики должны были продемонстрировать готовность строящихся объектов по тем критериям, которые позволяют  достраивать их по старым правилам, к 1 октября. Согласно данным, которые озвучил на коллегии министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев, из 118,2 млн кв метров жилья, которые в настоящее время строятся, 70,7 млн кв метров – это проекты, по которым такое заключение получено,  18,4 млн кв метров – это проекты, по которым предусматривается проектное финансирование. Судьба оставшихся  9,8 млн кв метров, очевидно, решается как раз в эти дни. 

Пока что с уверенностью можно утверждать, что запуск  механизма проектного финансирования произошел. По данным Анны Волковой из министерства финансов РФ, в настоящее время на территории 61 субъекта федерации реализуется 482 проекта, по которым открыты счета эскроу и заключены кредитные договоры с застройщиками. На самом деле это сопоставимо с количеством разрешений на строительство, которое в стабильной ситуации выдаётся в течение квартала на территории одной только Москвы.
 
БАНКИ И ЗАСТРОЙЩИКИ В ПОИСКАХ ПОСТОЯННЫХ ПАРТНЁРОВ
Согласно оперативной информации, которую предоставил Банк России, 24 коммерческих банка сообщили, что за прошедший период к ним поступило 2348 заявок на заключение кредитных договоров, 584 заявки одобрены.  Как пояснила представительница Минфина, практика показывает, что застройщики подают заявки одновременно в несколько банков и сразу после получения положительного решения отзывают все остальные. Очевидно, что и банки, и застройщики заинтересованы в установлении постоянных партнерских отношений. Поэтому в дальнейшем можно предполагать, что эта гиперактивность сойдёт на нет, банки найдут «своих» надежных застройщиков и установят с ними какие-то постоянные отношения. 

Сложнее обстоит дело с главной причиной отказов при заключении договоров. Оказалось, что банки склонны выделять кредит лишь при наличии утверждённой в установленном порядке проектной документацией. Если же в проект находится в процессе корректировки (что на практике происходит достаточно часто), кредитная организация не склонна включать его в свой рабочий процесс.

Большим достижением на сегодняшний день является, что один проект строительства дома в рамках проектного финансирования всё-таки  реализован – 203 счета эскроу раскрыто и деньги частных инвесторов с них поступили застройщику. Очевидно, что речь идет о каком-то пилотном проекте, который был начат еще несколько лет назад. Тем не менее, регулятор увидел реализацию всего инвестиционного цикла от начала и до конца, и теперь чиновники имеют возможность проанализировать законодательство и регулирующие документы на предмет необходимости внесения корректировок и дополнений. 

МИНИСТР ПРИЗЫВАЕТ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ И ПРЕДЛАГАЕТ ПОДПРАВИТЬ ЦИФРЫ
Никаких конкретных предложений, направленных на ускорение процесса перехода на проектное финансирование, в ходе заседания коллегии не прозвучало. Мяч в данной ситуации полностью на стороне бизнеса, который на первых порах смело может компенсировать отсутствие необходимых регулирующих документов грамотным применением действующего законодательства, знанием зарубежной практики и здравым смыслом.

По итогам заседания Владимир Якушев констатировал, что реформа вошла в самую горячую стадию, и теперь самое главное не только добиться хороших финансовых показателей, но и «сохранить строительный комплекс, чтобы не было серьезных катаклизмов, когда у нас компании начнут уходить с рынка». «Мы не должны забывать, что очень важно сохранить те строительные компании, которые на этом рынке работали не один год и работали добросовестно. За это очень болит душа.  Ведь там у нас еще и достаточно большое количество рабочих мест.  Это люди, это зарплата, это семьи. Эти вещи у нас тоже не должны оставаться за скобками», – сказал министр, обращаясь к участникам заседания.

Также в ходе коллегии было подтверждено, что Проектный комитет нацпроекта "Жилье и городская среда" будет инициировать корректировку целевых показатели по вводу жилья на 2019, 2020 и 2021 годы. По оценке Минстроя, эти показатели будут находиться в пределах 75-78 млн кв метров, а не 88-94 млн кв метров, как было запланировано изначально. Если учесть, что в 2018 было введено 75,3 млн кв метров жилья, получается, что Минстрой всё же сохраняет надежду, что отрасль достаточно быстро освоит новый механизм финансирования и показатели ввода жилья останутся на нынешнем уровне. 

МАКРОЭКОНОМИКА: СВЕТ В КОНЦЕ ТОННЕЛЯ ЕСТЬ
В области ипотечного кредитования, которое рассматривается в качестве одного из важнейших инструментов привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства, достичь проектных  показателей также пока не удаётся. Но здесь хотя бы виден свет в конце тоннеля. Макроэкономическая ситуация более или менее стабильная – цены на нефть держаться на приемлемом уровне, инфляция снижается, Центробанк дважды в течение года снижал ставку рефинансирования, поэтому и средние значения по ставкам ипотечного кредитования постепенно поползли вниз (10,56%  в апреле, 10,53% в мае, 10,28% в июне, 10,24% в июле). В конце года, если верить прогнозам Минфина, среднемесячная ставка будет ниже 10%. Важно,  что здесь экономисты хотя бы видят возможность дальнейшего снижения среднего показателя ставки ипотечного кредитования за счет льготных кредитов для многодетных семей и других льготных категорий граждан, а также за счет развития недорогой ипотеки на Дальнем Востоке.

Генеральный директор банка ДОМ.РФ Александр Плутник вообще обнародовал значение средней ставки ипотечного кредитования на первичном рынке в 9,5%  (начиная с августа). Этот показатель по определению несколько ниже, чем на вторичном рынке жилья, и приближается к проектному показателю на 2019 год – 8,9%.

При этом, по его словам, ипотечный портфель увеличился на 23 %  и составляет 7,8 трлн рублей. Просроченная задолженность составляет 604 млн рублей, что по оценкам экономистов, соответствует норме. Общее количество новых ипотечных договоров пока снижается в годовом выражении на 4%, но после понижения ставок, даже несмотря на общее падение доходов граждан, снова наметился рост.

КРИЗИС СМЫСЛА 
И всё же самая серьезная проблема в жилищном строительстве – даже не дефицит инвестиций, который усугубляется переходном на проектное финансирование. К сожалению, наши девелоперские компании, несмотря на солидные бюджеты, которые расходуются на исследования рынка, рекламу и public relations,  абсолютно невосприимчивы к тем сигналам, которые посылает им гражданское общество. Между тем, цели, которые они перед собой ставят, несколько отличаются от интересов большинства населения и задач развития страны.

Основная ставка делается на приобретение земельных участков в крупных мегаполисах и получение максимальной выгоды. Именно поэтому в городах постоянно растет плотность застройки и увеличивается этажность. Местные власти поощряют деловую активность на вверенной им территории, поэтому поддерживают даже самые радикальные и запредельно дорогие проекты, хотя при этом обостряется транспортная ситуация, допускаются градостроительные ошибки, а зачастую и просто нарушения законодательства. Всё чаще и чаще это становится причиной социальной напряженности, которая в лучшем случае выплёскивается в социальных сетях и отражается на результатах выборов.

Осенью 2017 года президент России Владимир Путин, принимая в Кремле министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, указал, что министерство должно обращать больше внимание на то, что происходит на местах. Сейчас уже мало кто об этом помнит, а вот Общественный совет Минстроя воспринял замечание главы государства, как руководство к действию. И вот, на заседании коллегии председатель Общественного совета Сергей Степашин объявил о создании Ассамблеи общественных советов в области строительства и ЖКХ регионов РФ. Такой структуры  ни у одного федерального министерства пока нет. И теперь оказалось, что Минстрой располагает уникальным механизмом получения обратной связи и одновременно продвижения своего влияния в регионах. Судя по тому, какие темы Сергей Степашин затронул в ходе заседания коллегии (защита имущественных прав граждан при обновлении городской застройки и недопустимость принудительного изъятия жилых помещений в домах, не признанных аварийными, социальная защита собственников при переселении из аварийного жилья, меры по восстановлению объектов жилищного фонд и инфраструктуры, пострадавших в результате стихийных бедствий, и социальной поддержке граждан), ситуацией на местах Общественный совет владеет достаточно хорошо.        

Не случайно в своем выступлении Сергей Степашин поднял вопрос о необходимости корректировки не отдельных показателей, а самой идеологии национального проекта «Жильё и городская среда». В своём нынешнем виде, по мнению председателя Общественного совета Минстроя России, он  усилит миграцию населения в крупные города, приведет к усилению  деградации малых городов и ускоренному исчезновению сельских поселений. Между тем, в России по сравнению с другими странами и так наблюдается сверхурбанизация – в городах сейчас живет около ¾ населения страны.

Сергей Степашин предложил даже новое название нацпроекта – «Жильё и среда проживания населения России», указав при этом, что требуемые темпы объема строительства жилья вполне могут быть достигнуты за счет резкого увеличения  строительства жилья на территории сельских поселений и малых городов при одновременном значительном уменьшении стоимости жилья за счет использования отечественных инновационных строительных материалов и технологий. Кстати, и проектное финансирование с его пресловутыми счетами эскроу гораздо лучше подходит для быстрой реализации небольших строительных проектов.

Так или иначе, нынешнее заседание коллегии Минстроя дало очень большую пищу для размышлений и бизнес-сообществу, и строителям, и архитекторам, и урбанистам, и чиновникам. Очевидно, что нынешнее снижение инвестиционной активности необходимо использовать для поиска новых смыслов и установления баланса между подходами различных групп, не забывая при этом об интересах обычных людей. 

В мероприятии, которое прошло на территории строящегося жилого комплекса «ЗИЛАрт» в Москве, приняли участие представители федеральной и региональной исполнительной власти, Аппарата Правительства Российской Федерации, крупных компаний-застройщиков и ресурсоснабжающих организаций.

Национальное объединение строителей на совещании представляли президент НОСТРОЙ Антон Глушков и координатор НОСТРОЙ по СФО Максим Федорченко. Кроме того, НОСТРОЙ организовал присутствие на совещании представителей 6 компаний-застройщиков.

В ходе совещания Антон Глушков сделал два доклада.

В первом докладе им был представлен анализ состояния строительной отрасли в условиях перехода на проектное финансирование. Он отметил, что из-за жилищной реформы показатели 2019 года по строительству жилья, заложенные в Национальный проект «Жилье и городская среда», не достигнуты, и судя по всему, достигнуты не будут. Ставка по ипотечным кредитам держится на уровне 9,5 – 10%, а должна быть в районе 8,9%, объемы жилищного строительства в целом составят не более 73-75 млн кв.м жилья при плане 88 млн, при этом около 50% составляет индивидуальное жилищное строительство.

Что касается перехода на проектное финансирование и эскроу-счета, то по последним данным, на него перешли всего 6,7% застройщиков строящегося жилья, еще 13% планируют такой переход. То есть, более 80% застройщиков в ближайшие годы или будут работать по старым правилам, или вообще уйдут с рынка. При это количество строительных компаний, находящихся в стадии активного банкротства, продолжает расти и довольно пугающими темпами: если в мае, когда А.Глушков впервые озвучил эти цифры вице-премьеру, таких компаний было 448, то в августе с.г. – уже 474. И тенденция продолжает нарастать.

Какие же меры предлагает НОСТРОЙ по поддержке застройщиков и строительной отрасли в целом? «Октябрьские тезисы» включают в себя 12 пунктов:

1. Организация достройки проблемных домов в регионах с привлечением региональных подрядных организаций (это позволит поддержать небольших региональных застройщиков).

2. Отмена банковских гарантий для подрядных организаций - членов СРО при исполнении государственных контрактов до 10 млн рублей.

3. Проведение индексации сметных нормативов по результатам мониторинга изменения цен на основные строительные материалы и оплату труда в каждом субъекте Российской Федерации (составить график работ).

4. Создание системы государственной поддержки экспорта строительных услуг российскими компаниями.

5. Необходимо установить для региональных и муниципальных органов власти целевые показатели по вовлечению в оборот с целью застройки подготовленных земельных участков.

6. При подготовке земельных участков для вовлечения в оборот стимулировать субсидии на создание необходимой инженерной и транспортной инфраструктуры.

7. Устранить избыточные технические требования при строительстве многоквартирных домов и общественно-деловых зданий – по сути, пересмотреть действующие Своды правил, СНиПы и ГОСТы.

8. Внести изменения в Налоговый кодекс РФ по срокам начисления и уплаты налогов при использовании счетов эскроу – после их раскрытия (в настоящий момент создалась угроза существенного увеличения налогов на застройщиков, в том числе, в части уплаты НДС).

9. Стимулировать рост и развитие компетенций в строительстве на всех уровнях (от подрядчиков до заказчиков), для чего следует ввести обязательную независимую оценку квалификации.

10. Создать Центр финансового консультирования застройщиков и разработать «Бизнес-калькулятор по стоимости строительства».

11. Простимулировать увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования, включая развитие рынка арендного жилья.

12. Развитие индустрии строительных материалов и проектов индустриального домостроения в регионах.

Во втором докладе Антон Глушков рассказал о необходимости урегулирования правовых отношений в процессе устранения недостатков в многоквартирных домах – о так называемом потребительском терроризме, когда юридические компании, представляя интересы недовольных качеством построенного жилья покупателей, подают в суд на застройщика, довольно часто по надуманным причинам, и способны очень надолго затянуть передачу квартиры дольщику. Отметим, что эту тему Антон Глушков поднимал уже неоднократно, в том числе, на публичных мероприятиях. По его словам, дело дошло до того, что в некоторых регионах, в том числе, в Красноярском крае, застройщики закладывают в бюджет проекта издержки на «потребительский терроризм», которые исчисляются миллионами рублей. Предлагается ввести эти отношения в правовое русло и, прежде всего, ввести обязательное досудебное урегулирование споров.

Кроме того, Антон Глушков предложил разработанный НОСТРОЙ пакет мер по облегчению технологического присоединения строящегося жилья. Как известно, это составляет одну из самых больших проблем для застройщика, поскольку монополисты, пользуясь своим положением, могут выставлять любые цены на присоединение к коммуникациям и затягивать сроки этого присоединения. Об этом же на совещании с вице-премьером говорил и глава Группы «ЛСР», предыдущий президент НОСТРОЙ Андрей Молчанов.

Так, по мнению Антона Глушкова, необходимо сделать следующие шаги:

1) Внести соответствующие изменения в нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие обязательное установление графиков платежей в зависимости от сроков выполнения договоров подключения к инженерным сетям.

2) исключить дополнительные платежи застройщика, такие как плата за вынос сетей;

3) Создать институт независимой оценки технических условий и решений в процессе ТП;

4) Ввести предварительные ТУ на этапе вовлечения земельных участков, которые должны стать офертой для РСО;

5) Создать цивилизованный механизм переуступки мощности;

6) Ввести возможности корректировки ТУ без их отмены по результатам проектирования МКД;

7) Увязать сроки реализации инвестиционных программ естественных монополий (сегодня 3-5 лет) и сроков строительства МКД (сегодня 2-3 года);

8) установить предельные сроки, в течение которых ресурсоснабжающая организация должна принять построенные застройщиком инженерные сети.

Выполнение всех этих пунктов позволит снизить расходы застройщиков по подключению к сетям.

Отвечая на претензии застройщиков, Виталий Мутко сообщил, что правительство России на заседании 2 октября приняло некоторые принципиальные решения. Так, теперь газоснабжающие организации больше не смогут отказывать застройщикам в подключении к газовым сетям по причине отсутствия мощности. «Они должны будут предложить программу, как ее обеспечить», — сказал вице-премьер.

"Если банк классическим методом не может (предоставить кредит - ред.), мы должны включать другие механизмы", - сказал после совещания с девелоперами в московском офисе продаж ЖК "Зиларт" компании ЛСР.

В первую очередь, такими механизмами должны служить институт развития "Дом.РФ" и банк "Дом.РФ", отметил вице-премьер.

"Банк мы докапитализируем, и, как мы рассчитываем, в ближайшее время он выйдет где-то на 1 триллион кредитных ресурсов для застройщиков. Мы исходим из того, что этот институт имеет сегодня возможность решать ряд вопросов с малыми застройщиками", - сказал Мутко.

Кроме того, уточнил он, что для решения проблем небольших застройщиков рассмотрят возможность применения иных институтов поддержки малого и среднего бизнеса.

"Есть механизм поручительства, который мы пока не задействовали. Это когда Фонд зашиты прав дольщиков получил докапитализацию правительством РФ на 2 миллиарда рублей, и может выступать поручителем по тем кредитам, которые могли бы получать малые компании", - добавил он.

Проблемы с получением проектного финансирования на жилое строительство в каждом конкретном субъекте России будут точно установлены к концу октября, считает министр.

"Проекты, которые не получат проектного финансирования, с ними нужно будет что-то делать. И мы договаривались, что в субъектах будут созданы специальные площадки, работающие практически ежедневно. Сегодня мы видим, что далеко не везде налажено такое общение. Когда приезжаешь на место, общаешься с застройщиками, а те не знают элементарных вещей, это наталкивает на мысль о том, что площадка эта не работает", - сказал Якушев.

Он добавил, что без постоянного взаимодействия застройщиков, банковского сообщества, а также муниципального, регионального и федерального уровня власти, реформу жилищного строительства не удастся качественно воплотить.

"Мы готовы рассматривать каждую конкретную ситуацию, и если у застройщика есть сегодня проблемы по тому, как отнеслись к его заявке на проектное финансирование, мы готовы это рассмотреть, подключайте Минстрой, а мы подключим банк и представителя региона. Понятно, что проектное финансирование получат застройщики с маржинальностью между себестоимостью строительства и продажей не менее 20%. Таких субъектов сегодня не много, у остальных это на грани либо менее того. Поэтому нам нужно следить за ситуацией и не допустить, чтобы работающие много лет на рынке застройщики, которые не имели обманутых дольщиков, в силу невысокой маржинальности уйдут с рынка", - добавил он.